2011年 11月 22日

J-REIT 低金利効果 ①

本当にお久しぶりです。マクロに関心が持てないので、サボってました。

今回はJ-REIT
前回の投稿から半年ぶりに各J-REITの財務をアップデート&若干の分析を加えました。

前回は、J-REITの長期パフォーマンスを決めるのは物件のキャピタルゲイン(評価損益)であり、物件の選択能力の優劣こそが重要であると指摘しました。そして、最近はNBF(ビルファンド)よりもJRE(ジャパン・リアルエステート)のほうが優れた銘柄選択をしているように思える、と書きました。
しかし、ここ半年間の両者のパフォーマンスは明らかにNBFの方が高く、両者の予想分配金利回りは異例なほどに差が広がっています(11/21時点でNBF 4.44%、JRE 4.96% →J-REIT一覧)。まぁ、外したわけですねw
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NBFのパフォーマンスがJREを上回った理由はなんなのか?
なぜ、両者の予想分配金利回りの差はこれほど拡大しているのか?

詳しいことはもちろん分かりませんが、恐らくはNBFの賃料が迅速に引き下げられた一方で、JREは賃料の引き下げをあまり行わないためではないかと思います。NBFは賃料引き下げの効果で急速に稼働率が上昇しているけど、JREの稼働率は低迷している。すなわち、NBFよりもJREの方が分配金のダウンサイド・リスクが大きいため、予想分配金利回りの格差が大きくなっているんではないかと。

わかりにくいかもしんないけど、赤色破線がNBFの、青色実線がJREの平均賃料。灰色の面グラフはNBFの、黒実線はJREの稼働率。稼働率の直近は月次、それ以外は決算データ(6ヶ月)から。
赤色破線のNBFの平均賃料はリーマン危機後、比較的速やかに下落している。対して、JREの平均賃料は下がっていない。そして、NBFの稼働率が急速に回復しているのに、JREの稼働率は低迷している。

これと同じ傾向は、2003年のオフィス大量供給問題の影響があった04年(H16年)にも見られる。JREは市場の変化への対応力が遅いようだw
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by guranobi | 2011-11-22 20:46 | REIT


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