2011年 04月 20日

J-REITの長期投資・・・③

今度は、各ファンドの個別物件のIRRを見たもの。メンドいので、ビルファンド、JRE、野村不動産オフィスのみ。
取得時の不動産価格の高低によって個別物件のIRRは大きく変わります。よって時系列で並べたほうがフェアで分かりやすいでしょう。ビルファンドはH18年ころまでの投資物件は比較的安定したリターンを上げていますが、ここ数年は著しく低い運用成績となっています。対照的にJREは特別に高いわけではありませんが安定した運用成績を維持しています。直近の大型物件である汐留ビルディングは賃料収入から判断するとこれでも保守的な価格評価を行なっているとさえ思えます。

対して野村不動産オフィスは、、、ひどいですねw
前掲の個別物件IRRの低さは、なにか特別な物件によるものではなく、「平均して」物件のIRRが低いのです。時期や物件の大小も関係なく。このグラフではIRRが▲70%となったため除外したNOF名古屋伏見ビル(購入直後の決算でほぼ半値の評価w)が注目を集めていますが、これだけではなく、物件取得時の想定NOIが実績と比較すると高い傾向にあるように思えます。てか、実績が想定を上回っている物件が非常に少ないし。証券取引等監視委員会が注目していてもおかしくないレベルw
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あと、物件評価の際の利回りの推移。DC法の直接還元利回り、単純平均。Aクラスビルの期待利回りと比較すると、評価の際の利回りはまだ十分に上昇していないんじゃないかと思うんですよね。特に、良質のオフィス系は。
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この点、不動産価格の上昇余地が(原発問題を別にしても)あまり大きくはない可能性を示唆しているし、最初に見たグラフの、水色の囲み、すなわち賃料上昇&投資口価格の上昇期に移行したとしてもその上昇余地はあまりなさそうだ、と思えるのです。
まぁ、よくわかんないんですがw
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by guranobi | 2011-04-20 23:23 | REIT


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