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2011年 04月 20日

J-REITの長期投資・・・①

お久しぶりです。
例によってまとまりのない内容なのですが、他にネタもないので、J-REITについて。

昨秋の神の声(春山さんです)をちゃんと聞いてなかったので、ウェイトを上げ損なったJ-REIT。それでも多少持っていたので、まじめに銘柄分析するかと思い立ち、いくつかグラフを作りました。

参考にしたレポートはあまりありませんが、住信の「J-REITのリスク要因分析」など。
このレポートでは、01-07年のJ-REIT投資口価格の上昇局面を、04年10月を境にして01-04年を外部成長期、そして04-07年を内部成長期としています。そして、外部成長期には賃料が下落しており、分配金利回りの低下によってJ-REIT投資口価格の上昇が見られたこと、一方で内部成長期には賃料が上昇し、分配金の増加と利回り低下が投資口価格を上昇させたとしています。

このように、J-REIT投資口価格の上昇局面を、賃料の下落・上昇によって分けてみると、こんなグラフができます。
オレンジ色の囲みが賃料下落期、水色の囲みが賃料上昇期であり、そのどちらにおいてもJ-REIT投資口価格は上昇しています。このように分けると、09年から現在までは賃料下落とJ-REIT投資口価格の上昇が起きた時期であり、(原発事故さえなければ)11-12年頃を境にして水色の賃料上昇を伴った価格上昇局面に移行していただろうと考えられます。
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データソースですが、賃料、空室率などは三鬼商事の「東京ビジネス地区」を、J-REIT投資口価格指数と分配金利回りは住信基礎研究所のSTBRI J-REIT指数を使わせていただきました。
不動産市場の先行指標としては、新築の空室率(ドット付きの赤線)が重要ですね。
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by guranobi | 2011-04-20 22:05 | REIT


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